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분양권 전매제한 완화 실효성 적다...‘실거주 의무’와 ‘양도세 중과’가 복병

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지난 7일부터 '주택법 시행령' 일부 개정안이 시행되면서 그동안 최대 10년에 달했던 전매제한 규제가 완화된다. 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 전매제한 기간이 3년으로 단축됐다. 그 외 과밀억제권역과 성장관리권역은 당첨자 발표일 이후 각각 1년과 6개월이 지나면 분양권을 팔 수 있게 됐다.

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이번 전매제한 기간 완화 조치로 수도권에서 전매가 풀린 곳은 약 120개 단지, 12만여 가구로 추산된다. [사진=채널A 캡처]


이번 조치로 수도권에서 전매가 풀린 곳은 약 120개 단지, 12만여 가구로 추산된다. 서울에서는 13단지, 약 1만1233가구의 분양권 전매가 가능해졌다. 서울에서 입주 전 아파트 분양권 거래가 허용된 것은 2017년 6월 이후 6년여 만이다. 이번 전매제한 기간 완화는 개정안 공포·시행 이전에 공급된 주택에 대해서도 소급 적용된다.

서울 은평구 수색동에 위치한 DMC SK VIEW 아이파크포레, DMC 파인시티자이 등은 오는 7월 입주를 앞둔 전매가 가능한 대표 단지들이다. 1년 전인 지난해 4월7일 이전 청약 당첨자를 발표한 단지 중 아직 입주가 시작되지 않은 곳으로 ▲'청량리역 한양수자인 그라시엘' ▲'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' ▲'강동 밀레니얼 중흥S클래스' ▲'센트레빌아스테리움 영등포' ▲'길음역 롯데캐슬 트윈골드' ▲'힐스테이트 천호역 젠트리스' ▲'노원 롯데캐슬 시그니처' ▲'롯데캐슬 리버파크 시그니처' ▲'북서울자이폴라리스' ▲'신영지웰에스테이트 개봉역' ▲'해링턴플레이스 안암' 등이다.

전매제한 완화가 시행되기 시작한 7일, 서울에서의 분양권 거래는 총 4건 신고됐다. 거래가 신고된 단지는 강동 밀레니얼 중흥S-클래스, 청량리 롯데캐슬 SKY-L65, 힐스테이트 세운 센트럴 등이다. 이 중 중개거래로 신고된 청량리 롯데캐슬은 분양가 대비 프리미엄이 1억원 이상 붙어 거래됐다.

이처럼 전매제한 기간이 최대 3년으로 줄어 분양권에 대한 관심이 커지고 있지만, 당장 분양권 거래가 활성화되기는 어려울 것으로 전망되고 있다. 각 단지별로 실거주 의무가 여전히 남아 있거나, 양도소득세 부담이 너무 크기 때문이다.

① 분양권 전매제한 풀렸지만, 실거주 의무는 그대로...주택법 개정안 통과는 미지수

주택 전매제한 기간이 완화된 단지 인근 공인중개사에는 ‘전매제한이 풀리자마자 매수대기자들에게서 분양권 매물과 관련한 문의 전화’가 많은 편이다. 조합원 입주권 호가와 분양권 가격을 비교해 더 저렴한 물건을 사려는 문의가 온다는 설명이다.

특히 올해 12월부터 분양권 전매제한이 풀리게 되는 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 경우에는 아직 전매가 불가능한 상황인데도 벌써부터 ‘괜찮은 분양권이 나오면 연락을 달라’는 매수대기자들이 꽤 있다는 것이 현장 공인중개사들의 전언이다.

하지만 현장에서는 분양권 거래가 활발한 편은 아니라는 것이 공통된 지적이다. 영등포구 소재 A공인중개사무소 관계자는 “현재 분양권 시세는 주변 아파트 시세와 얼추 맞춘 것인데, 매수 문의는 굉장히 많이 오지만 가격대가 조금씩 안 맞다 보니 거래는 아직 이뤄지지 않고 있다"고 설명했다. 분양권상한제 주택의 경우 실거주 의무가 여전히 부여되고 있다는 점 때문에 문의를 하는 사람은 꽤 있지만, 매물을 내놓은 사람은 거의 없다는 것이다.

전매제한 규제와 '세트'인 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있다는 점이 거래 활성화에 걸림돌로 작용하고 있다. 2021년 2월 이후 분양가상한제를 적용받는 아파트는 최초 입주 가능일로부터 2~5년의 실거주 의무기간이 계속 적용되고 있다. 실거주 의무를 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하 벌금형에 처해진다.

지난 2월 분양가상한제 주택에 대한 실거주 의무를 폐지하는 내용을 담은 주택법 개정안이 발의가 됐지만, 아직 상임위 논의조차 시작되지 않았다.

완판 행진을 이어간 올림픽파크포레온도 실거주 의무가 여전히 남아 있어 12월 전매가 가능해질지는 미지수인 상태이다. 따라서 이번에 전매제한 완화가 시행된 아파트 단지 중 실거주 의무가 남아 있는 곳은 매수에 유의해야 한다.

② 최대 70%인 양도세 규제도 분양권 거래의 걸림돌...법 개정 사항이라 시행도 불투명

실거주 의무 규정 외에 ‘막대한 양도소득세’도 분양권 거래의 걸림돌로 작용한다. 현재 청약에 당첨된 뒤 1년 이내 분양권을 팔면 시세차익의 70%를, 2년 이내에 팔면 차익의 60%를 양도세로 내야 한다. 지방소득세 10%를 더하면 실제 부담은 66~77%에 달한다. 만약 2년 미만으로 보유한 분양권을 판매해 시세차익 1억원이 발생하면 6600만원은 세금으로 내야 하는 셈이다.

은평구 소재 B공인중개사무소 관계자는 “60~70%를 양도세로 내면서까지 분양권을 팔려는 집주인은 없다”면서 “전매제한은 풀렸지만 거래가 성사되기는 거의 불가능하다고 봐야 한다”고 밝혔다.

정부는 1년 미만으로 보유한 분양권의 양도세율은 45%, 1년 이상 보유분은 일반세율로 과세하겠다고 발표했지만 법 개정 사안이라 시행이 불투명하다. 섣불리 분양권을 처분했다가 법 개정이 무산되기라도 하면, 시세차익의 60~70%를 세금으로 내거나 범법자가 될 수도 있다.

이런 이유로 분양권 처분을 고민하고 있는 집주인을 사이에서는 “팔고 싶어도 못 판다”는 불만의 목소리가 높아지고 있다. 전매가 가능해져도 ‘양도소득세 중과 완화’와 ‘실거주 의무 폐지’ 등 후속 조치들이 뒤따르지 않아, 주택 수요자들의 혼란이 커지고 있는 실정이다.

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이번 주택 전매제한 기간이 완화된 단지 인근의 공인중개사 사무실에는 매수 문의가 많은 반면, 매도자들 사이에서는 

"팔고 싶어도 못 판다"는 불만의 목소리가 나오고 있다. [사진=채널A 캡처]


실거주 의무와 양도세 중과 완화하는 개정안 국회통과 여부가 분수령 될 듯

따라서 부동산 업계에서도 이번 전매제한 완화 조치로 인해 부동산 거래가 살아날 것이라는 데에는 전망이 엇갈리고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "분양권 시장은 실물 부동산이 아닌 권리를 사고 파는 시장이기에 금융처럼 외부 상황에 민감하게 작동한다"며 "등기 같은 소요비용이 들지 않아 기존 아파트보다 더 쉽게 진입이 가능하다. 따라서 앞으로 분양권 시장이 아파트 시장흐름을 주도할 것"이라고 밝혔다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 조치로 부동산시장이 가시적으로 활성화될 것이냐에 대해서 확언하기 어렵다는 입장이다. 정책목표와 수단은 긍정적이지만 외부환경요인의 영향으로 인해 정책효과는 제한적일 것이라고 판단하는 것이 적절하다는 것이다.

결국 실거주 의무 및 양도세 중과를 완화하는 개정안의 국회 통과 여부에 따라 분양권 전매 활성화 여부가 판가름날 것이라는 전망이 유력하다.


양준서 기자

출처 : 펜앤드마이크(http://www.pennmike.com) 

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