서울 고덕강일3단지 2차 590호에 대한 사전청약이 26일 시작됐다. 지난 3월 진행된 1차 사전예약은 총 500가구 모집에 2만여명이 지원해 최고경쟁률(청년 특별공급) 118대 1, 평균경쟁률 40대 1을 기록했다.


고덕강일지구 3단지 2차 토지임대부 분양주택 사전예약 입주자 모집공고문. [사진=서울주택도시공사 홈페이지 캡처]

이번에 공급되는 2차는 전용면적 49㎡ 단일형으로, 총 590가구이다. 추정분양가는 약 3억1400만원, 토지 임대료는 월 35만원으로 추정된다. 토지임대부 분양주택이지만 ‘반값아파트’라고 해도 손색이 없다.

전체 물량의 80%인 471가구는 청년(88가구)·신혼부부(236가구)·생애최초(147가구) 등 특별공급하며, 일반공급은 119가구다. 1차에서도 청년 특공이 최고 경쟁률을 기록한 만큼, 2차에서도 청년 특공 경쟁률이 가장 치열할 것으로 전망된다.

서울도시주택공사(SH) 분양부와 홍보부 관계자에게 질문해 세밀한 답변 받아

정부가 ‘뉴홈(공공분양주택)’에 19~39세 미혼 청년을 대상으로 한 청년 특공을 처음 도입하면서, 무주택 청년들의 관심이 집중되고 있다. 게다가 최근 사전청약을 마감한 ‘동작구 수방사 뉴홈’에는 청년 특공이 없었다. 수방사 부지처럼 분양가 상한제를 적용해 시세의 80%로 공급하는 '일반형'에는 청년 특공이 없기 때문이다.

‘생애최초’ 특공이 있지만, 기혼으로 자녀가 있는 사람에게만 자격이 주어지기 때문에 청년에게는 넘기 어려운 벽이다. 2021년 9월 주택공급 규칙이 개정되면서 미혼 청년도 생애최초 특공 신청이 가능해졌지만, 공공분양에는 적용되지 않고 있다.

수방사 부지는 공공분양 유형 가운데서도 '일반형'으로 공급돼, 추정 분양가가 8억7천만원으로 높았지만 주변 아파트 시세보다는 4억∼5억원이 낮아 신청자가 대거 몰렸다. 특히 무주택 청년들의 관심이 컸으나, 당첨되기는 ‘하늘의 별따기’였다.

1인 청년 가구 입장에선 일반공급 물량 중 20%에 배정된 추첨제를 노려야 하는데, 이는 15가구에 불과했기 때문이다. 전체 일반공급 물량은 총 79가구이지만, 가점이 낮은 2030 청년세대에게는 ‘그림의 떡’이었다. 수방사 공공분양주택의 일반공급 79호에는 5만 1천명이 신청해 645대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 당첨만 되면 4~5억원의 시세차익이 기대된다는 점에서 가점이 높은 청약자들이 대거 청약에 나선 덕분이다.

따라서 청약 가점이 낮은 청년이 공공분양주택을 분양받기 위해서는 ‘특별공급’을 노리는 것이 가장 좋다. 하지만 처음 청약에 나서는 청년들로서는 궁금한 점이 한두가지가 아니다.

29쪽에 달하는 고덕강일 3단지 입주자 모집공고를 다운로드 받아서 읽어보아도 도무지 어려운 설명이 눈에 잘 들어오지 않는다. 입주자 모집공고문에 나와 있는 콜센터에 전화를 해봐도 통화 연결조차 쉽지 않다. 그만큼 상담받으려는 예비 청약자가 많다는 의미이다.

고덕강일3단지는 토지임대부 분양주택으로, ‘일반형’인 수방사 공공분양주택과 달리 시세차익을 기대하기는 힘들다. 임대 기간이 끝나도 건축물만 소유하기 때문이다. 하지만 비교적 적은 돈으로 강남권 진입이 가능하기 때문에, 청약 열기가 뜨거운 것으로 관측된다.

펜앤드마이크에서는 고덕강일3단지 사전청약에 나서려는 예비 청약자들 특히 청년들의 입장에서 궁금한 점을 알아보았다. 서울도시주택공사(SH) 분양부와 홍보부에 직접 질문을 해서 구체적인 내용을 확인했다.

입주자 모집공고문을 자세히 읽어봐도 헷갈리는 내용을 Q&A로 정리했다.

Q1. 청년 특공에 관심 많은 무주택자다. 청년 특공에 청약하기 위한 조건은 어떻게 되나?

A) 사전예약 입주자모집공고일 (2023. 06. 13.) 현재 서울특별시 또는 인천광역시, 경기도에 거주하는 만 19세 이상~만 39세 이하로 혼인 중이 아닌 청년이 대상이다. 과거 주택을 소유한 사실이 없는 무주택자로, 입주자저축(주택청약종합저축, 청약저축)에 가입하여 6개월이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입해야 청약 가능하다. 본인의 청약통장 순위는 공고일 이후 한국부동산원 청약홈에서 확인 가능하다.


청년 특별공급에 선정되기 위해서는 점수가 중요하다. 우선공급의 선정기준은 최대 9점이다. 청년 특별공급 우선공급 

가점표 안내. [표=서울주택도시공사 홈페이지 캡처]

신청자 본인의 월평균소득이 ‘전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준’의 140% 이하여야 신청 가능하다. 청년 특공의 우선공급에서 높은 점수를 얻기 위해서는 본인의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준 70%이하일 경우 3점을 얻는다. 70% 초과 100% 이하인 경우는 2점, 100% 초과하는 경우 1점을 받는다. 특별공급 중 우선공급에 선정되려면, 가점이 관건이다. 최대 9점인 가점표는 위 표를 참고하면 된다. 

가구원수별 가구당 월평균소득 비율은 아래 표를 참조하면 된다.


청년 특별공급 가구원수별 가구당 월평균소득 비율. [표=서울주택도시공사 홈페이지 캡처]

Q2. 유주택자인 부모와 같이 주민등록표 등본에 등재된 청년이 고덕강일3단지 청년 특공에 신청이 가능한가?

A) 공공사전청약 모집공고일 기준 혼인 중이 아니며 주택 소유 이력이 없는 만 19~39세 이하 무주택자라면, 유주택자인 부모와 같은 주민등록표 등본에 등재돼 있어도 신청이 가능하다.

단, 주민등록등본 등재 및 부모의 이혼 여부와 관계없이 부모의 총자산은 검증대상이 된다. 뿐만 아니라 청약자 본인인 청년의 소득 및 총자산 기준도 만족해야 한다. 청년 특공의 경우 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득액의 140% 이하여야 하고, 1인 소득 금액으로 따지면 4,695,438원에 해당한다. 소득은 모두 ‘세전’ 소득을 기준으로 한다.

상시근로자의 건강보험 보수월액은 “국민건강보험공단 홈페이지 → 민원여기요 → 개인민원 → 보험료조회 → 직장보험료 조회 (공동인증서 로그인 필요)”에서 확인이 가능하다. 단 청약에 당첨된 이후 SH가 ‘사회보장정보시스템’을 통해 조회되는 자료는 모두 해당 소득으로 인정되므로 주의가 필요하다. 근로소득자의 경우 근로소득 외 사업소득이나 재산소득, 기타소득 등이 없는지 확인할 필요가 있다.

사회보장정보시스템을 통해 개인이 자신의 소득을 확인하는 것은 불가능하다. SH가 당첨자의 소득을 확인할 경우에만 활용되므로, 개인이 청약에 앞서 공식적으로 자신의 모든 소득을 확인하는 간편한 방법은 없는 셈이다. 청약자 본인이 일일이 미리 체크를 해야 한다.

청년 특공의 우선공급 대상자는 현재 근로자 또는 자영업자로서 신청자 본인이 5년 이상 소득세를 납부한 자가 대상이다.

Q3. 고덕강일3단지에 무주택자인 형과 따로 신청이 가능한가? 형과 나는 부모님과 한 세대 내에서 거주 중이다.

A) 고덕강일3단지의 특별공급은 3가지 유형이 있다. 청년, 생애최초, 신혼부부 특공이다. 청년 특별공급 외 신혼부부, 생애최초 특공은 무주택세대구성원 중 1인만 신청이 가능하다. 일반공급도 마찬가지다.

청년 특공의 경우, 신청자격이 무주택세대구성원이 아닌 무주택자로, 청년 본인을 기준으로 청약하게 된다. 또한 신청자를 기준으로 볼 때, 형제는 동일세대원이 아니므로 (공고문 3쪽 하단 무주택세대구성원 설명 참조) 청약자인 본인과 형 모두 별도 신청이 가능하다.

Q4. 고덕강일3단지 2차 토지임대부 분양주택 사전예약 특별공급은 ‘청년’ ‘생애최초’ ‘신혼부부’의 3가지 유형이 있다. 1차의 경우를 보면 청년 특공 경쟁률이 가장 높았는데, 미혼 청년으로 ‘생애최초’에 청약해도 되는가?

A) 생애최초 특공은 미혼이거나 이혼한 단독세대주는 해당되지 않는다. 공고일 기준으로 이혼한 부모 중 무주택 미혼 자녀와 함께 살고 있는 경우는 청약이 가능하다. 따라서 미혼인 청년이 ‘생애최초’ 특공 청약은 불가하다.

공고일 현재 혼인 중이 아닌 분이 동일 등본상 만 18세 이상인 자녀를 ‘미혼인’ 자녀로 인정받기 위해서는 사전예약 당첨 후 ‘혼인관계증명서’를 제출하면 된다. 생애최초 특공 사전예약에 당첨됐다면 당첨자 본인의 소득세 납부사실을 입증하는 서류를 제출해야 한다. 사전예약 입주자모집공고일 이전의 5개년도 서류가 필요하다.

Q5. 특별공급은 1회에 한하여 공급한다고 되어 있다. 그럼 미혼일 때 청년 특별공급을 받은 사람 (남녀 무관)은 결혼 후 신혼부부 특별공급에 신청이 불가한가?

A) 주택공급에 관한 규칙 제 55조에 의하여 특별공급은 한차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 공급하므로 청년 특별공급에 당첨된 자는 추후 신혼부부 특별공급으로 당첨이 불가하다.

따라서 결혼을 준비하고 있는 청년이라면, 이번 고덕강일3단지 청년 특공에 신청하는 것보다 다른 공공분양주택의 신혼부부 특공을 노리는 것도 당첨 확률을 높이는 방법이라고 볼 수 있다. 청년 특공이 경쟁률은 더 높고, 물량은 훨씬 적기 때문이다. 이번 고덕강일3단지의 경우도 청년 특공은 88가구에 불과한 반면, 신혼부부 특공은 236세대가 배정돼 있다.

Q6. 무주택자인 부모와 동일 세대에서 거주하는 청년이다. 나는 청년 특공에 신청하고, 부모는 ‘생애최초’ 특공에 동시 청약이 가능한가?

A) 청년 특별공급 신청자 본인과 부모가 분리세대(신청자 본인과 부모가 별도 주민등록표 등본상 등재)인 경우는 부모가 별도로 청약신청이 가능하다. 다만, 청년 특별공급 신청자 본인과 부모가 동일세대(신청자 본인과 부모가 동일 주민등록표등본상 등재)인 경우, 부모가 무주택자여도 중복청약하여 당첨될 경우 모두 부적격 처리된다(공고문 15페이지 참조).

Q7. 공고문을 보면 청약자격 미숙지, 착오신청 등에 대해서는 청약자 본인에게 책임이 있다고 되어 있다. 어떤 책임을 져야 하나?

A) 공공분양 사전청약에 당첨된 자가 당첨자의 지위를 포기하거나, 당첨자의 적격여부 확인 후 부적격자로 판정되어 입주예약자 선정이 취소되거나 그 지위를 포기한 자 및 그 세대에 속하는 자는 당첨일로부터 6개월간 다른 주택단지의 입주예약자로 선정될 수 없다.

Q8. 사전예약에 당첨된 이후 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우, 혜택이나 불이익은 없는가? 언제부터 양도가 가능한가?

A) 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우 전매제한기한 이후에 양도가 가능하다. 전매제한기간의 산정기준일은 본청약 당첨자 발표일 기준의 관계법령에 따라 적용된다. 고덕강일3단지 본청약은 공정이 90% 완료되는 2026년 하반기에 진행된다. 주택법 제78조의2에 따라 토지임대부 분양주택을 공급받은 자가 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우에는 한국토지주택공사(LH)에 해당주택의 매입을 신청하여야 한다.

LH는 특별한 사유가 없을 경우 해당주택을 매입해야 한다. LH의 부도나 파산 등이 특별한 사유에 해당한다. 그 외 LH가 해당 주택을 매입하는 것이 어렵다고 국토교통부 장관이 인정하는 경우 매입을 하지 않을 수도 있다.

양준서 기자

출처 : 펜앤드마이크(http://www.pennmike.com)